Martedì, 31 Gennaio 2017 09:41

Risoluzione 13/E: chiarimenti sulle agevolazioni prima casa

Con il presente articolo si intendono riepilogare le novità in materia di permanenza delle agevolazioni "prima casa" in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno su terreno già di proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale.

Il 26.1.2017 è stata pubblicata sul sito dell'Agenzia delle entrate la Risoluzione n.13/E in materia di permanenza delle agevolazioni "prima casa" in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno su terreno già di proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale. Ai sensi del DPR n.131/1986, nota II-bis, art.1, Tariffa parte I, le agevolazioni sull'acquisto della prima casa (imposta di registro al 2%, imposta ipotecaria 50 euro, imposta catastale 50 euro) si perdono se l'immobile abitativo viene rivenduto entro 5 anni dal suo acquisto (nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte) sia con un trasferimento a titolo oneroso sia con un trasferimento a titolo gratuito.

Il codice chiarisce però, in seguito, che le citati disposizioni non si applicano se il proprietario dell'immobile, entro un anno dalla cessione del bene acquistato con le agevolazioni prima casa, procede all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Documenti di prassi successivi hanno affermato poi che - ai fini del mantenimento dell'agevolazione - sia sufficiente acquistare un terreno sul quale realizzare entro un anno l'immobile da adibire ad abitazione principale. L'immobile non deve essere per forza ultimato entro l'anno ma "è sufficiente che il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura" (art.2645-bis, co.6, c.c.).

Si poneva poi il dubbio se il terreno potesse o meno essere già di proprietà del soggetto che trasferisce l'immobile. In seguito alle numerose sentenze della Cassazione che si sono succedute negli anni in merito all'interpretazione della normativa, l'Agenzia è intervenuta con una risoluzione ad hoc. Nel caso in cui venga alienato l'immobile acquistato con i benefici prima casa prima che siano passati cinque anni dall'acquisto, la costruzione di un immobile ad uso abitativo - non di lusso (quindi appartenente ad una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9) da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'alienazione - su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell'alienazione dell'immobile agevolato, costituisce presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.