Per la qualifica di “abitazione principale” ai fini dell’IMU (con le agevolazioni relative) è necessario che il possessore dell’immobile vi abbia stabilito, al contempo, la propria residenza anagrafica e la dimora abituale.
Occorre verificare i requisiti della residenza anagrafica e della dimora abituale del solo possessore dell’immobile (ossia il proprietario, il titolare di diritto reale di godimento o il “detentore qualificato” nelle sole ipotesi contemplate dall’art. 1 comma 743 della L. 160/2019); alla luce della sentenza della Corte costituzionale del 13 ottobre 2022 n. 209, sono divenuti invece irrilevanti la residenza anagrafica e la dimora abituale dei familiari del possessore, come il coniuge.
Può accadere che l’edificio utilizzato come abitazione principale dai coniugi sia composto da più unità immobiliari contigue, distintamente accatastate.
Anche in tale ipotesi, valgono le indicazioni della giurisprudenza di legittimità, secondo cui il possessore può stabilire la propria abitazione principale ai fini dell’IMU limitatamente a un’unica unità immobiliare iscritta in Catasto (così, tra le ultime, l’ordinanza della Cassazione 27 febbraio 2026 n. 4498).
Infatti, a differenza di quanto era previsto per l’ICI, in materia di IMU l’art. 1 comma 741 lett. b) della L. 160/2019 esplicita che l’agevolazione per l’abitazione principale può essere riconosciuta per “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare”.
Dunque, in caso di più unità immobiliari contigue ma censite separatamente in Catasto, anche se di fatto unificate e utilizzate unitariamente come abitazione, la Corte di Cassazione afferma che le agevolazioni per l’abitazione principale ai fini IMU possono essere riconosciute soltanto per un’unica unità immobiliare.
Pertanto, i coniugi devono individuare una sola unità (in cui è stabilita la residenza anagrafica e che viene utilizzata come dimora abituale, unitamente all’unità immobiliare contigua), da considerare come “abitazione principale” e per la quale ciascun coniuge beneficia delle agevolazioni IMU con riguardo alla propria quota di possesso.
Per le restanti unità immobiliari di cui è composto l’edificio, i coniugi devono invece versare l’IMU considerandole come “seconde case”, e dunque applicando l’aliquota deliberata per gli “altri immobili” ex art. 1 comma 754 della L. 160/2019.
Solo una volta che si provvede all’iscrizione catastale dell’edificio come unica unità immobiliare (mediante l’accorpamento delle precedenti particelle catastali) i coniugi potranno considerare come “abitazione principale” (ciascuno per la propria quota di possesso) l’unica unità immobiliare risultante dall’accorpamento catastale, che coincide con l’intero edificio.
Rispetto alla regola generale appena illustrata, possono tuttavia prospettarsi due eccezioni.
La prima riguarda l’ipotesi in cui i due coniugi non coabitano, poiché ciascun coniuge ha stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale in una delle unità immobiliari contigue di cui è composto l’edificio, per ragioni effettive che, in caso di contestazione del Comune, possano essere provate (anche facendo riferimento a consumi e utenze). Tale situazione può verificarsi, ad esempio, in caso di separazione dei coniugi.
In questo caso, si riscontrano due distinte unità immobiliari (seppure contigue), ciascuna effettivamente utilizzata come propria abitazione da un coniuge; pertanto, in questa ipotesi ogni coniuge potrà fruire (in relazione alla sua quota di possesso) delle agevolazioni IMU per l’abitazione principale con riguardo all’unità immobiliare dove ha fissato la propria residenza anagrafica e dimora abituale.
La seconda eccezione si ha quando in Catasto risulta annotato che le due particelle di cui è composto l’edificio costituiscono ciascuna una “porzione di fatto”, unita all’altra, dell’edificio medesimo.
Tale ipotesi si verifica quando vi sono stati degli interventi di accorpamento di unità immobiliari appartenenti a distinti intestatari catastali, per i quali resta preclusa la possibilità di fondere catastalmente in un’unica unità immobiliare le due originarie particelle catastali, in quanto intestate a soggetti diversi (così la circ. Agenzia delle Entrate 13 giugno 2016 n. 27, § 1.7, e la nota Agenzia del Territorio 21 febbraio 2002 n. 15232).
Porzioni catastali unite di fatto ai fini fiscali
In questo caso negli atti catastali viene annotata una “unione di fatto ai fini fiscali” delle porzioni autonomamente censite, e pertanto si ritiene possibile per i coniugi poter considerare l’intero edificio (composto dalle due “porzioni di fatto” risultanti in Catasto, da considerarsi comunque unite ai fini fiscali) come “abitazione principale” ai fini dell’IMU.
da Eutekne.info